[摘要]
老旧小区改造在改善群众居住环境、平抑城市房价、提升城市品位等方面具有重要意义，是一项顺民意、得民心的重大民生工程，群众热切期盼，改造意愿非常强烈。2019年，榆林市把老旧小区改造列为“民生十件实事”之一。为保障此项工作顺利推行，市政研督查办组织相关人员，召集市、区相关部门及部分小区居民代表座谈交流，并赴国内先进地市专题调研的基础上，形成如下调研报告。
一、我市工作现状
据统计，我市仅中心城区在2000年前建成交付的老旧小区就有176个，7层以下无电梯住宅楼868栋，总建筑面积132.61万平方米，涉及群众约1.1万户、4万多人。这些小区困难群众相对集中、房屋建筑老化、基础设施缺失、外观立面破损、生活环境脏乱差、治安和消防隐患突出、管理力量薄弱，居民改善居住环境、提升生活质量的愿望非常强烈。
当前，我市老旧小区试点改造推进缓慢，由于居民意见统一困难等原因，年内多次变更改造试点，至今仅有1处试点小区实质性开工；9月初省财政已下达我市15个小区的改造资金，这些项目需市区两级财政配套资金，尽快启动实施。
二、工作中的主要难点
我市老旧小区改造工作主要存在以下四个方面的难点：
部门间协调机制不顺。在项目申报上，上下级政府、同级部门之间申报流程不清晰，责任分工不明确，存在相互推诿现象。项目审批手续繁杂，涉及发改、规划、消防、住建、执法、质检等多个部门，尤其是电梯加装审批手续更为复杂。施工过程中需要协调电力、供水、供暖、通讯等管道线路设施运营单位同步实施，各管道（管线）经营单位之间协调难度很大。
居民自治力量薄弱。我市住宅小区没有业主委员会或业主委员会不发挥作用的现象较为普遍，全市496个老旧小区中无物业管理或物业管理不健全的小区有434个，占87.5%。社区居委会因职能和人员等方面的制约，对老旧小区改造的推进上心有余而力不足，没有能力充分发动群众，更没有能力组织实施。
居民意见统一困难。大部分居民参与公众事务的意识不强，对小区改造工程不参与也不关心；小区居民之间自身思想素质、文化差异、个体需求差异等原因，对改造的内容、标准等方面众口难调；部分居民担心改造影响自身利益，一楼和二楼居民担心电梯加装影响采光和通风等。
资金筹集渠道单一。我市老旧小区改造资金来源目前主要靠政府财政投入，居民出资难度较大，引入企业进行市场化改造还无从谈起。2019年国家向陕西省下达老旧小区补助资金13.4亿元，其中下达我市仅3267万元，仅占2.4%，主要原因就是我市相当一部分老旧小区因各类审批手续缺失而无法申报。部分居民存在等、靠思想，过分依赖政府财政投入，自己不愿出资。尤其是电梯加装费用财政相对补助较少，个人出资比例大，高低楼层之间费用分担比例协商难度很大。
三、工作推进建议
针对我市老旧小区改造工作中存在的难点问题，借鉴其它地市先进经验做法，调研组认为我市老旧小区改造工作必须要坚持问题导向，先保民生、后做提升，政府在尽力而为的同时要量力而行，具体做好以下工作。
建立协调推进机制。成立市级老旧小区改造领导小组，由政府主要领导或分管领导任组长，住建、发改、财政、资源规划、城管执法、水务、电力等部门为成员单位，建立项目快速申报审批通道。明确各部门工作职责，由住建部门负责老旧小区改造的总体规划和协调推进；发改部门负责建立改造项目“储备池”，积极争取中省补助资金；财政部门负责市级补助资金拨付。统筹协调各部门和单位工作职责，整合归集各类小区改造资金。开展小区改造的宣传、全面摸排小区居民改造意愿，并具体实施小区改造项目。建立电梯加装绿色审批通道，在原建设项目用地范围内加装电梯的，建议不再办理土地占用等相关手续，免收土地价款、城市基础设施配套费等行政事业性收费。在业主意见统一的前提下，不考虑加装电梯后住宅采光、日照间距等问题，同时简化规划、设计、施工、消防等审批流程、缩短审批时限。
发动群众主动参与。由业委会负责与居民充分沟通，提前做好群众思想工作，充分发挥社区党员干部、社会贤达和其它热心群众的带动引领作用，争取居民理解和支持。改造时组织业主全程参与，由居民就改造内容和小区后续管理充分讨论，由街道办事处作为主体开展项目申报、方案设计和改造施工。借鉴西安、厦门经验，三分之二以上业主同意即可批准实施，由业主自行协商确定资金分担办法和低层住户利益补偿办法，财政给予适当奖补。
合理划分政府和业主责任。在老旧小区改造中，政府的角色应该是推进者和引导者，财政资金应更多发挥正向激励和兜底作用。将改造内容分为环境整治、民生基础设施、综合提升类三个类别，制定老旧小区改造内容“菜单”和改造标准，根据小区现状确定改造的“必选项”和居民“自选项”。对于小区环境整治和水、电、气、暖等楼体外的民生基础设施，根据现行政策，由各级财政负担；对于居民自选类的小区综合提升类和住宅楼本体的改造内容，由居民自行决定是否改造，资金主要由居民承担，市、区财政给予适当奖补。小区改造项目的前期设计、评审等手续办理费用建议由财政负担。
探索市场化改造模式。对具备市场化运作条件的小区，探索以利益捆绑模式吸引企业参与投资改造。对不具备市场化动作条件的小区，与城市其他优质项目打捆的方式筹资。探索政府和物业公司按照一定比例出资联合改造，物业公司通过获得特许经营和政府物业补助等方式，逐步回收改造成本。通过制定优惠政策，引导水、电、气、暖等管道、线路经营单位定期更新维护相关设施。
建立小区管理长效机制。加大对物业服务企业的管理力度，切实提升物业服务水平。引导业主灵活自主选择专业物业公司、社区准物业管理、自我管理等物业管理模式，引导业主补交住宅专项维修基金。
（市政研督查办）
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