[摘要] 为了规范榆林中心城区房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《确定土地所有权和使用权的若干规定》《陕西省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》《榆林市棚户区改造实施办法》及有关规定。
为了规范榆林中心城区房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《确定土地所有权和使用权的若干规定》《陕西省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》《榆林市棚户区改造实施办法》及有关规定，特制订《榆林中心城区房屋征收补偿有关问题的规定》，并向社会公布征求意见。现将《榆林中心城区房屋征收补偿有关问题的规定》全文登载在榆林市人民政府网（//www.yl.gov.cn），欢迎社会各界积极参与讨论，并请将修改意见和建议于2019年9月29日前（以收件之日为准），以信件、电子邮件、传真等形式(请注明姓名及联系方式)反馈给榆林城区房屋征收与补偿办公室。
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附件：《榆林中心城区房屋征收补偿有关问题的规定》(征求意见稿)
榆林城区房屋征收与补偿办公室
2019年8月28日
榆林中心城区房屋征收补偿有关问题的规定
（征求意见稿）
为了规范榆林中心城区房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《确定土地所有权和使用权的若干规定》《陕西省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》《榆林市棚户区改造实施办法》及有关规定，结合榆林中心城区房屋征收实际，作如下规定。
一、适用范围
在榆林中心城区范围内征收单位、集体和个人的土地、房屋，适用本规定。
二、签约主体
不动产权证书（土地使用证、房屋所有权证）的持有人（包括单位、集体、个人）和征收范围内未办理不动产权证书的被征收人是被征收土地、房屋的签约主体。
有下列情形之一的，可以作为被征收土地、房屋的签约主体：
（一）产权人一方或双方死亡，通过公证、赠与、遗嘱、析产协议等书面形式确立的受益人。
（二）《继承法》规定的法定继承人。
（三）夫妻双方离异，且判决书或离婚协议书明确权属分割范围的受让人。
（四）房屋进行交易、未办理过户手续，由现房屋所有权人承诺，经律师事务所审查符合法律规定的。
（五）根据房屋征收政策有关规定，房屋征收范围内被征收房屋设定抵押、涉及财产保全、存在经济纠纷的，由房屋所有权人签订补偿协议。
（六）无民事行为能力人或限制民事行为能力人的监护人。
（七）被征收房屋无权属证明的，通过调查或社区（或村委会）证明为房屋所有权人的。
三、房屋征收评估
（一）房屋价值评估依据。按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》《房地产估价规范》有关规定，被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构（以下简称估价机构）评估确定。
（二）估价机构确定。由被征收人在房屋征收部门提供的榆林中心城区范围内从事房地产评估业务,且具有相应资质的估价机构名单中协商选定至少两家估价机构。在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
（三）项目预评估。在策划项目时，由确定的二家以上的估价机构对征收范围内土地和房屋的价值进行预评估，评估结果经有关部门论证后确定。
（四）估价机构对被征收房屋价值进行评估，可采取房地分评（即土地和建筑分别评估作价）或房地一体（即土地不单独作价，根据居住环境等因素进行综合评估，对房屋建筑面积评估作价）的方法。
1.房地分评的方法适用于规则的成排成列的且每层权属为同一人（权属未分割、非异主）的独院6391元/平方米[榆阳区]独院0套在售建筑。
2.房地一体的方法适用于单元楼、综合楼、多层以上的建筑、土地无法分割的多户同院、土窑洞、每层权属分割且异主的独院6391元/平方米[榆阳区]独院0套在售建筑等情形。
装修较豪华的独栋建筑，参考装饰装修、建筑结构等因素，可采取房地一体方式综合评估。
（五）中心城区征收范围内划拨土地，参照出让土地评估；缴纳土地出让金的，补偿已缴纳土地出让金的50%。
（六）被征收土地、房屋及其附属物等的补偿，以估价机构的分户评估报告为准。
（七）评估结果争议处理。被征收人对评估报告有异议的，可以申请复核评估，也可以自行选定一家估价机构评估。对复核结果或自行选定的估价机构评估结果有异议的，向中心城区房地产价格评估专家委员会申请鉴定，鉴定结果可作为房屋征收补偿依据。
四、土地的补偿标准
（一）中心城区范围内房屋征收土地补偿评估指导价。
1、西沙区域：①东至榆溪河、西至延榆铁路、南至人民路、北至迎宾大道范围内土地补偿不超6500元/㎡；②东至榆溪河、西至延榆铁路、南至富康路、北至人民路范围内土地补偿不超7800元/㎡，其中艺苑路以东区域不超6500元/㎡。
2、长城路、滨河路区域：东至长城路、西至滨河路、北至迎宾大道范围内土地补偿不超6500元/㎡。
3、南郊区域：①东至210国道、西至榆溪河、南至朝阳路、北至富康路范围内土地补偿不超6000元/㎡；②朝阳路以南区域土地补偿不超5000元/㎡。
4、榆林古城区域：①榆林大街以东范围内土地补偿不超6500元/㎡。②东至大街、西至长城路、南至榆阳路、北至广榆路范围内土地补偿不超8500元/㎡。③东至湖滨路、西至长城路、南至广榆路、北至红山路范围土地补偿不超7500元/㎡；④东至驼峰路、西至湖滨路、北至红山路，南至大街最北头范围内土地补偿不超6500元/㎡。
5、东山区域：东至210国道、西至驼峰路、南至榆阳河凌霄塔沿线、北至红山路范围内土地补偿不超6500元/㎡。
6、北郊区域：东至210国道、西至榆林大道、南至红山路、北至红石峡镇北台风景区范围内土地补偿不超5000元/㎡。
7、铁路以西区域：①科创新城范围内土地补偿不超5000元/㎡；②科创新城范围内核心区域土地补偿不超5500元/㎡；③铁路以西（不含科创新城）区域土地补偿不超6000元/㎡。
（二）集体土地的征收补偿。
1、集中成片的集体建设用地（与国有土地、交叉地块集体土地宅基地），在国有土地补偿价格基础上，按同权同价的原则下浮一定比例执行。征收完毕后，集体土地由政府收回。
2、村集体土地及地上建筑物的补偿。
（1）集中成片的集体非建设用地，按政府统征价格补偿。
（2）村集体或个人在村集体建设用地上经审批修建房屋的，土地给予适当补偿，建筑补偿重置价。
（3）个人租赁村集体土地或村集体未经审批自行修建房屋的，确认为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，按有关规定执行。自行拆除的，适当给予补偿，不超过建筑重置价；不自行拆除的，由综合执法部门依法拆除。
五、补偿面积的认定及其补偿标准
（一）有证件的补偿。
1、土地实测面积与证件登记面积不符的，按下列方式确认：
（1）房屋进深实测数据大于证件登记的，留足道路或巷道后，根据地形地貌或整排平均值确定；实测数据小于证件登记的，以实测数据为准。
（2）房屋开间实测数据大于证件登记、未占道路（含水路）或巷道的，以实测数据为准。
房屋开间实测数据小于证件登记的，以实测数据为准。
2、建筑物实测面积与证件登记面积不符的，以实测面积为准。
（二）无证件、证件不齐全、超出证件登记面积15㎡以上的，由征收科（组）提出，分管领导组织联合调查组（自然资源、城管执法、财政、保障公司等房屋征收相关部门和单位工作人员）实地勘察并研究确认。
1、在历史文化名城保护范围内，2000年7月1日以前修建、因历史原因无证件和证件不齐全的，参照有证件对待。
2、2000年7月1日—2013年12月31日修建、土地无证件或超出证件登记面积较大的，被征收房屋价值采取房地一体方式评估确定；确需房地分评的，超出证件登记面积的补偿由联合调查组认定处理。
（1）持有原县级榆林市建设局宅基地证的，土地按房屋征收项目土地补偿标准的50%给予补偿。
（2）持有南郊农场准修证、原县级榆林市建设局、林业局、农业局等相关部门批复的，土地按房屋征收项目土地补偿标准的30%给予补偿。
（3）土地来源无任何证明的，被征收人配合房屋征收，土地按房屋征收项目土地补偿标准的20%给予补偿；不配合房屋征收的，不予补偿。
3、2013年12月31日以后修建，未违反控制性规划、未占用公用大巷或道路红线和城市绿地的，能提供土地来源相关证明材料，由联合调查组参照上述第（二）条第2款的三项规定认定处理；无任何证明材料的，只补偿建筑重置价。
4、2013年12月31日以后修建，违反控制性规划、占用公用巷道或道路红线和城市绿地的，不予补偿。建筑由城管执法部门依法拆除。
5、征收范围内规则的成排成列的独院6391元/平方米[榆阳区]独院0套在售建筑，个别被征收人因特殊原因未办理不动产权证书的，参照有证件对待。
（三）土窑洞的建筑面积，以计算使用面积的跨度和进深尺寸外延50cm确认（洞口除外）；里表面用砖处理过的，外延时再分别增加12cm计算建筑面积。
六、公房的搬迁和补偿
公房住户和单位的搬迁，属区级的，由区政府责成相关单位负责搬迁；属市级的，由市政府责成相关单位负责搬迁；已经移交机关事务服务中心的公房，由机关事务服务中心负责搬迁。房屋征收实施单位配合房屋所有权人对公房进行清理和回收。
公房住户自行搬迁并腾空房屋的，每户按下列标准给予补偿。①临时设施和装饰装修补偿费；②搬迁费（按建筑面积20元/㎡，不足1000元的补足1000元）；③确需临时安置的，根据区域不同，按建筑面积15-20元/㎡·月的标准补偿临时安置费，过渡期按项目实际确定，最长不超3年；④奖励，在公告期限内搬迁并腾空房屋的，按规定给予奖励。
公房单位或主管部门自主协商解决住户搬迁的，可按一事一议方式确定的补偿标准予以补偿。
属中省驻榆企事业单位的公房，经政府研究，给予适当补偿。
七、商业用房认定
（一）不动产权证书登记为商业用房，且被征收房屋沿街或沿6m以上巷道的，确认为商业用房；不沿街或不沿6m以上巷道的，确认为住宅用房。
（二）商业街区的认定。6m以上巷道两侧的被征收房屋，50%以上住户自行改建为从事生产经营活动的，确认为商业街区；50%以上住户未改建的或6m以下巷道两侧的被征收房屋，确认为住宅区。
（三）商业面积的确认及补偿。项目征收区域内，多数被征收房屋修建为坐北朝南的，东西长度为房屋开间，南北长度为房屋进深；多数被征收房屋修建为坐东朝西的，东西长度为房屋进深，南北长度为房屋开间，以此类推。
1、城市主次干道两侧的被征收房屋认定为商业用房的，其补偿面积和补偿标准，在人民政府审查通过的征收补偿方案中确定。
城市主次干道两侧的独幢商业用房、商场等由具有相应资质的估价机构综合评估确定补偿价格。
2、东西走向巷道两侧的被征收房屋（或空地），进深以8米确认。不足8米的，按潜在商业价值补偿；超出8m的部分，按住宅补偿。
3、南北走向巷道两侧的被征收房屋（或空地），以开间不超3间确认；超出的，按住宅补偿。
（四）对从事生产经营活动（生产、商业、服务、教育、娱乐等）的住宅，未认定为商业用房的，按建筑面积90元/㎡·月一次性给予6个月的停产停业损失补偿；确认为商业用房的，按建筑面积40元/㎡·月一次性给予6个月的停产停业损失补偿。
停产停业损失协商不成的，委托具有相应资质的估价机构评估确定。
八、搬迁费
搬迁住宅用房的，以被征收房屋的建筑面积（包括小房建筑面积，违法建筑面积除外）20元/㎡一次性给予被征收人搬迁费；不足1000元的按1000元给予补偿（以奖励户数确认）。
搬迁有大型固定机械设备的，搬迁费以被征收房屋补偿总价的0.5%给予补偿，不超2万元/台。
九、奖励户数的确定
奖励户数以不动产权证书为准。按照法律、法规规定应予确认的其它情形，由联合调查组调查确认。
十、依据征收补偿公平、公正、公开原则，保障先签协议的被征收人利益不受损，在项目房屋征收结束前对补偿资金进行平衡测算。经测算10%以上被征收人的补偿标准低于项目平均补偿标准、损失超过5%的，应重新评估并在原补偿协议基础上签订补充协议。
十一、与本规定不一致的，按本规定执行。
十二、本规定自公布之日起施行，有效期两年。
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