[摘要] 近期，关于“小产权房‘转正’”的呼声再起。究其原因，在一份提交十八届三中全会的报告中，提及“对已经形成的小产权房，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，有条件转正。”十八届三中全会在本周六召开，人们届时或可拨开这一迷雾。
近期，关于“小产权房‘转正’”的呼声再起。究其原因，在一份提交十八届三中全会的报告中，提及“对已经形成的小产权房，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，有条件转正。”十八届三中全会在本周六召开，人们届时或可拨开这一迷雾。
小产权房长期以来处境尴尬。它是在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。
为何明知有风险却“偏向虎山行”？业内认为，小产权房的难以禁止甚至不断扩大，推手是让人难以承受的高房价。由于少了土地出让金等费用，小产权房的价格一般是商品房价格的1/3至1/2。在低廉价格的诱惑下，一些中低收入者不惜冒险一搏。
在近期披露的一份为十八届三中全会提交的改革方案中提出，在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，收缩政府征地范围；对已经形成的小产权房，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，有条件转正。
对于小产权转正，专家们有褒有贬。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，小产权房转正令土地供应主体增加，打破政府垄断局面，可以平抑房价和地价。但对于已建起来的小产权房，其流通到市场对房价影响不大。
“小产权房新增量如果允许入市，那会对楼市有天翻地覆的影响，但现在是解决存量的小产权问题。”财经评论家叶檀认为，如果存量小产权房入市补交的土地差价与市场价差不多，那就不会对现有楼市产生影响。
北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为，对小产权房的处理不应该“一刀切”。该补缴的就得补缴、该补办的必须得补办，使得购买小产权房付出的代价和购买商品房的代价相差不大，只有这样，才能实现真正的公平。
经济学者马光远指出，小产权房“转正”难度非常大，因为涉及到土地的问题、城乡二元的问题、农民土地的问题，包括地方政府对于土地与市场的垄断问题等，矛盾非常大，问题非常多。但未来小产权房获得合法身份也是一个必然的事。
而小产权房的“命运”究竟如何？十八届三中全会之后答案或能揭晓。
所谓“小产权房”，是指在农民集体土地上建设的房屋。这些小产权房存在的突出矛盾点是：一方面没有经过审批、没有纳入规划，面临着能否“转正”等诸多的问题；另一方面，这类住房又以其低廉的价格和租金，受到部分人群的青睐。
随着十八届三中全会临近，有关会议将讨论土地改革的报道不断传出。最近有消息称，新一轮土地改革重点之一将是农村集体经营性建设用地，而之前公布的国研中心“383方案”，有关农村集体土地入市的传闻更是搅动了市场。
小产权房谨慎购买方案落定尚无时间
据记者了解，中国小产权房是个一直存在的问题，几乎每个城市都有小产权房的存在，一线城市亦是如此。如北京周边、深圳等，二三线市场更是普遍存在。小产权房以其低廉的价格，满足着人们想在城市中“有居所”的梦想，本着法不责众的想法，很多人都认为小产权房不可能拆除，随着小产权房发展时间的拉长，它的存在逐渐成了一种常态，而被更多的人所接受。针对“383”方案的颁布，记者也随即采访了一些中介公司。张师傅做房屋中介工作接近10年，是个地道的济南人，当记者问及“383”方案对最近的小产权房产生什么影响时，张师傅果断的回答道：“影响不大！关于小产权转正的传闻社会上屡见不鲜，都是只听风声没有下文，真正实施起来还不知道什么时候，倒是部分小产权房听到这个消息后有涨价的。”记者也采访了部分小产权房业主，他们对“383方案”比较感兴趣，希望能真正落实。
针对这一现象记者采访了业内人士刘教授，刘教授表示：“小产权房对正规商品房的冲击历来都有，如果”383“方案真能落实很有可能引发房产税的问题。目前房产税征定的标准是家庭成员人均80平，一旦小产权房转正成为事实，那将会出现很多小产权业主需要缴纳房产税的现实。刘教授认为社会上刚需中的刚需其实是购买小产权房的人群，他们确实存在居住需求，迫切希望能有一套属于自己的房子，但是目前的房价水平和他们的实际收入水平相差较大，购买小产权房是逼不得已的购买。”
小产权房闻风涨价居住尚可投资不宜
社会上一直不缺乏拥有投机头脑的市民，听闻“383方案”之后，多地房地产市场已经开始“闻风而动”了。有报道称深圳出现购房者抄底购买小产权房的事实。文章介绍到地处同一地段的东西两个楼盘，一个为正规商品房，一个为小产权房，小产权的售价仅为5000元/平，而商品房的售价就已经达到了2万多/平，很多市民听闻“383方案”之后，都动了购买小产权房的心思，以期在以后可以卖出获利。但是也有专家提醒，小产权房因为有众多隐患，不适宜市民投资。
北京市场出现部分中介以小产权房转正为由来进行房产的销售，北京通州一个小产权楼盘一个月的时间内每平米上涨了1千元。相关人士解释到，一个是因为楼盘销售近几年都是走高不走低，低价和售价的一直攀高，也带动了小产权房的涨价。另一方面是因为房地产市场再次出现了小产权房有可能转正的风声，在利益驱动下短时间内，北京市场出现了小产权房销售火爆的场面。
结束语：一旦小产权房转正成为事实，巨量供应合法进入市场，将对房价调控产生巨大效果。但也有专家表示，农村集体土地入市很难全面放开，在国家没有明确政策出台的情况下，小产权房转正尚属空谈。
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