[摘要] 中央和地方层面近期关于保障房供应的表态与举措，使得市场化的房地产调控思路似乎慢慢浮出水面，经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施势在必然。当前，关于限购何时退出房地产市场又成为市场焦点问题。
中央和地方层面近期关于保障房供应的表态与举措，使得市场化的房地产调控思路似乎慢慢浮出水面，经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施势在必然。当前，关于限购何时退出房地产市场又成为市场焦点问题。
近期，北京市政府及相关部门就房地产调控密集表态、推出新举措。一日两则“京七条”发布，体现北京建立房地产市场调控长效机制，增加供应，运用市场手段寻求供需平衡的新思路，但同时，行政机制的进一步升级，让限购限价的退出时间更加扑朔迷离。
“京七条”后多位业内专家对大智慧通讯社表示，“京七条”选择在三中全会之前发布，或许透露出楼市调控新思路：今后调控政策会逐渐向市场化、经济化转变做过渡。有专家预测，陆续会有部分城市跟风，新一轮楼市调控跃跃欲试。
然而，业内对此的解读，并不一致，多数专家认为目前行政机制尚不能退出，并不具备其退出的市场前提，也有专家认为，目前已呈现出限购逐步退出房地产市场的市场特征。
国信证券房地产业分析师黄道立对大智慧通讯社表示，限购限价政策的放松是必须要有市场前提的。加强土地供应，加大推进保障房、自住型商品房供应等措施作用于市场之后，要等到实现供求平衡或略微的供过于求的情况下，才会将这些政策慢慢的退出。
京楼市调控初提长效机制
北京作为限购限价政策执行最严的地方，在一线城市中颇具代表性。近期出台的各种政策，在加强供应端，利用市场化思路调控楼市的同时，行政手段却显示不退反进的态势。
日前，有媒体报道称，北京年末预售证审批再度收紧，市住建委召集多家开发商开会，明确年底之前，大幅涨价项目取得预售许可证在年底前已无获批可能，且捆绑精装修以便逃避监管的销售方式也将被叫停。
对此传闻，中原地产研究部总监张大伟向大智慧通讯社表示，目前并没有官方的消息证实这一传闻，但其实北京的预售证审批一直控制的很严，应该也不存在审批控制升级的问题。
截止到目前，这一行政手段升级的消息仍未获证实，北京市住房和城乡建设委员会相关部门电话一直处于无人接听的状态。然而，大智慧通讯社从某开发商处了解到，北京近期确实有多个项目的预售证未通过审批。
10月23日，北京出台的“京七条”，《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》中明确表示，《意见》的出台意义在于，进一步完善本市住房供应结构，支持居民自住性、改善性住房需求，稳定市场预期，促进长效机制建设。
然而，就在同日，北京第二个“京七条”也被曝光。10月23日，北京市住房城乡建设委举行了新闻发布会，会后官方资料显示，市建委副主任王荣武指出，北京调控工作仍面临很大压力，在既定政策的执行上将进行全面的升级和强化，提出了加强限购政策社会监督、严格资金监管、强化价格引导、切实增加供应等具体措施。
“京七条”后多位业内专家对大智慧通讯社表示，“京七条”选择在三中全会之前发布，或许透露出楼市调控新思路：今后调控政策会逐渐向市场化、经济化转变做过渡。有专家预测，陆续会有部分城市跟风，新一轮楼市调控跃跃欲试。
行政机制退出之难
业内专家对于行政手段的退出看法不一，多数专家认为目前行政机制尚不能退出，并不具备其退出的市场前提，也有专家认为，目前已呈现出限购逐步退出房地产市场的市场特征。
住建部政策研究中心原副主任王珏林此前对大智慧通讯社表示，目前面临的房价上涨压力仍然较大，短期内对房价的调控不会动摇，但思路可能是以点为主，针对房价上涨过快的一线城市和东部城市控制房价。三四线城市面临产能消化不良，因此大面积的调控不太可能。
张大伟也向大智慧通讯社表示，像北京这种城市限购限价这些行政手段短期是不可能取消的。
国信证券房地产业分析师黄道立对大智慧通讯社表示，限购限价政策的放松是必须要有市场前提的。加强土地供应，加大推进保障房、自住型商品房供应等措施作用于市场之后，要等到实现供求平衡或略微的供过于求的情况下，才会将这些政策慢慢的退出。
黄道立指出，如果市场前提没有达到而提早推进行政手段退出，需求释放对市场造成冲击，带给市场一个误解，即政府希望靠地产业拉升经济，又要迎来地产的繁荣发展等。这样会吸纳更多的资金进来，泡沫的出现就不可控制了。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，目前已呈现出限购逐步退出房地产市场的市场特征。无论是从最近“深八条”、“京七条”，还是当前政府表态来看，不再强调限购，政策趋向市场化，通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系的角度来调控市场。从各地限购政策的执行轨迹来看，二三线城市的限购基本被潜规则破解，呈现出“外紧内松”的政策面执行特征。
张宏伟认为，长效调控机制露出端倪之时，也就是限购政策逐步定向宽松，逐步退出楼市调控政策之时。如果楼市长效性调控机制在今年年底明年年初开始出台，那么，当财税体制、土地政策、金融体制等长效性格调控机制露出端倪之时，也就是限购政策逐步定向宽松，逐步退出楼市调控政策之时。
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